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新星博彩 易宪容:政府依旧相信房地产是拉动经济增长的主动力

发布时间:2020-01-11 16:38:47 热度:2129

新星博彩 易宪容:政府依旧相信房地产是拉动经济增长的主动力

新星博彩,由金砖传媒、《中国房地产金融》杂志主办的 “2018第七届金砖论坛”于11月20-21日在上海举行,主题为:定义未来。著名房地产专家、原中国社科院金融发展室主任易宪容出席并演讲。

易宪容称,现在政府规定房地产价格既不能快速上涨,也不能下跌,要保持稳定,为此,出台了无数个行政性的政策。他指出,这就表明,政府、房地产企业都认为,房地产市场作为拉动经济主要动力的情况没有改变。

所以说,几年下来,尽管有些地方把房地产价格调低0.1%,0.2%,但中国整个房价都在上升,而且整个住房的销售金额仍然出新。

以下为演讲摘编:

易宪容:大家上午好!对于房地产市场来讲,已经讨论了几十年了。我从1998年开始,这20年来,中国的房地产市场发生了翻天覆地的变化。这个变化来讲,既对中国的经济发展产生了重大影响,也为整个社会民族的观念、人们的心理也发生重大影响。

所以讲到那里,多数人问我,今年房地产势头怎么样?要不要买房?刚才倪总说的,我一直告诉他不买房,我认为到现在为止,估计没有好好的读过我的文章,也从来没有认认真真的听我说房地产市场。其实这么多年来,去年和前年,习总书记说,住房是住的,不是炒作的。这么多年讨论房地产问题,其实一个核心的概念,核心概念是什么?房地产势头如何发展?如何权威经济发展动力?如何权威我们中国民众能够分享社会成果最重要的,住房就是消费,就是要成为每一个人能够安居乐业,能够有一个很好的生活环境。这是我几十年来,一个基本的。价格涨和跌,和我一点关系都没有。

我记得2005年,有人采访过我,采访什么?因为当时同济大学几个教授刻意跑到北京找我,说上海住房价格炒的怎么样。当时我跟他们谈这个以后,2005年又要开会,我就坐在周行长边上,我就把这个情况汇报给他。汇报给他以后,2005年有一篇文章,我也写了一个报告。因为我当时的同学是把的秘书,就把这篇文章发表在人民报社,讲了什么东西?房地产系统来讲,要权威消费场景,要权威每一个居民的生活居住空间。

这几十年来讲,就像刚刚倪总说的,就是说劝大家不要买房不要投资,其实我认为他从来没有听懂过我说房地产,这是一个概念。

第二个来讲,其实房地产市场问题,这个不讲了。我们1998年,到发展翻天覆地的变化。住房的销售面积,大家可以看到,在1998年1.22亿平方米到2017年16.9亿平方米,是14倍。住房的销售金额,大家看,1998年是2513亿,2017年到了13.4万亿。2017年是1998年的53倍。我们住房整个销售量上涨了,住房的销售金额上涨了。整个房地产势头来讲,其实这几年的发展,基本上是房价快速推高所导致的。

房价为什么快速飙升?多数人看房地产企业都理解,说是央行印钞票的结果。其实只能说大家对经营不理解、不熟悉。跟我们民众所理解的,现在所有的货币流通、货币发行。央行的货币政策比较宽松的情况下,利率比较低的情况下,依然去借钱。大家看一看,我们的货币,从解放以来,1949-2008年,60年的时间,整个的货币量,47.5万亿。2009-2013年,达到50万亿。也就是说,我们2008年,整个房变政策全面的宽松。

2013-2017年,又达到多少呢?70万亿元,是前五年的1.4倍。大家看,1998年是1978年的60倍,2017年是1978年的725倍,2009年那时候只有9.6万亿,现在你看看,我们1-9月份已经达到了13.3万亿。我们房地产市场的价格,基本上是银行信贷快速增长的一个结果。为什么能够信贷增长这么快呢?我本来因为时间关系,前面没讲。我们通过经济增长了,就是这样的一个简单的模型导致的结果。因为中国有了住房按揭贷款,有这样住房按揭贷款的一个简单的金融场景创新,就有了我们居民的高峰需求,有了房价的快速飙升。如果没有这个按揭贷款,我们具备的按揭贷款现在达到什么程度呢?我们住房按揭贷款,到2003年的时候几乎是0。到了2018年底达到多少呢?36万亿,这是什么概念?这个概念非常非常重要。我们居民的负债全面提升,这个概念,我们中国居民的负债率比欧美国家还要低,因为整个一笔,只有48%。

实际上,大家没有想到人口的结构,中国有城乡差别。我们这代人负债率非常非常低。第三个来讲,中国的城市之间的差距非常非常大,房价也是。中国的居民这部分人里,他的负债率非常之高。这个就不讲的太多了,我们房价市场的形成,GDP的增长有点小。我们现在所说的,中国房市场占GDP的比重25%左右。不是,他比我们想象的还要多的多。在未来的情况下,2003年开始,大家可以看到,从2003年开始,我关注这些问题,跟政府部门交流的比较多。在2004年曾经写了一篇文章,有几个领导就找我好好的谈论。住房要回归到消费市场,房价势头往下走,到了2014年、2015年的时候,房价势头相对调整,对GDP的影响非常大,政府2015年开始,货币政策放松,我们地方政府的政策放松,还有等等。到了2016年,2017年,2018年代,我们大家看到了,政府出台的房地产政策非常的多,但是有一个东西一直没有改变。

怎么没有改变呢?政府还是希望房地产势头成为拉动经济的主要动力。为什么?我价格来讲,既不能快速上涨,也不能下跌,要保持稳定。所以就出台了无数个行政性的政策。所以在这样的一个背景下来讲,无论是房产企业,还是地方政府,都认为政府在房地产市场拉动经济的动力没有改变,所以房价头几年下来,尽管有些地方把房地产价格做的房比下降0.1%,房比下降0.2%,但近几年整个房价都在上升,而且上升的速度没有那么快。整个的住房销售一直在创记录。

2016年创了记录,2017年创记录,今年仍然如此。住房的销售金额多少?15%,房价还在上升,整个住房的销售金额仍然出新。在这样的情况下来讲,大家可能看到了,十九大提出了如何让房地产市场能够持续稳定发展,如何让房地产市场建立一个租售并里的模式。

昨天看到一篇文章,我们现在房地产整个总市值已达到了160万美金,是美国、欧盟和日本三国的总和,比总和还要多。这样意味着什么?不正意味着中国的经济真的很厉害,不是。因为中国和其他国家的产品不一样,为什么不一样呢?是不动产,如果不动产,不走贸易的产品,价值过高意味什么?意味着基本上是信贷货币快速增长的情况。所以未来房地产市场,大家看到了,他会发生巨大的变化。房地产产品来讲,会出现租售并举。中国的房价势头是一个以消费率主导的市场,真正落实我们习主席所说的,住房是住的,不是炒作的。未来中国的房地产市场可以繁荣十年、二十年、三十年、五十年。谢谢大家!

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